Información Inmobiliaria

En incontables ocasiones, cuando vamos a comprar o vender un inmueble, se nos plantean una serie de dudas entorno a la propia compra-venta que nos cuesta resolver.

Como vendedor tienes obligación de pagar los siguientes impuestos y gastos:

• Plusvalia Municipal: si deseas saber el importe exacto, debes ir al Departamento de Recaudación del  ayuntamiento que te corresponda,  y llevar la fecha de adquisición de la vivienda y una fecha estimada de venta, el nombre, apellidos y dni del titular y es muy probable que lo calculen en el instante. Es importante que sepas a cuanto asciende, y así eliminas una  ingrata sorpresa..
• En el supuesto de que la vivienda que vayas a vender tenga hipoteca y si el comprador no se subrogase, los gastos de cancelación correran a tu cargo (notaria unos 50euros y registro alrededor de 300 aprox..)
• El IBI del año en el que se produzca la venta ( aunque fuese el 1 de enero)
• El impuesto por incremento de patrimonio es eludible, siempre y cuando sea vivienda habitual y vayas a reinvertir en otra vivienda en el plazo máximo de 2 años. Se debe hacer constar en la Declaración de la Renta, por que sería interesante tratarlo con un asesor fiscal.
• El resto de gastos serían ya por cuenta del comprador.

Como comprador tienes la obligación de pagar los siguientes gastos e impuestos:

• Además del precio de venta, hay que sumar los gastos para formalizar la compra de un inmueble. En general y sin tener en cuenta la contratación de suministros, se estiman en un 10% aproximadamente en compra de viviendas de segunda mano sin financiación. A continuación detallamos los diferentes gastos que conlleva la compra de una vivienda.
• ITP: El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se debe hacer efectivo antes de los 30 días desde la fecha de la firma de compraventa. Difiere según la provincia entre un 6% y un 7% del valor de compra y afecta a la venta de viviendas de segunda mano.
• IVA: Es el Impuesto sobre el Valor Añadido y afecta sobre todo viviendas nuevas con un (7%) y las viviendas de Protección Oficial realizadas por el propio promotor con 4% de IVA. En la Comunidad Canaria este impuesto es el IGIC y en Ceuta y Melillas es el IPSI.
• IAJD: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados normalmente es de un 0,5% aunque también difiere según  la comunidad autónoma.
• Gastos de Notaría y Registro: Los honorarios de los notarios y registradores están fijados mediante aranceles aprobados por Ley. Asimismo, en cada estudio deben figurar estos valores para conocimiento de los clientes.
• Gestoría: Se encarga de todos los trámites (inscripción en el Registro de la Propiedad y la liquidación de impuestos). Según cada gestoría puede varíar el coste la tramitación por lo que Usted puede solicitar una minuta de estos por adelantado.
• Gastos de hipoteca: En caso de tener que solicitar financiación para la compra de su vivienda, deberá de tener en cuenta que los gastos de financiación varían según la entidad financiera y las condiciones del préstamo hipotecario. A continuación detallamos los gastos más comunes.
• Comisión de apertura. Es un porcentaje sobre el importe del préstamo, que la entidad carga por constituirlo.
• Comisión de cancelación anticipada: Es un porcentaje sobre el capital que se amortiza anticipadamente que será pagado sólo en el momento de realizar la amortización anticipada, total o parcial. Según lo pactado con la entidad financiera y la normativa vigente es de un 0,50 a 1%.
• Tasación de vivienda: Para determinar el valor de mercado de la vivienda que desea comprar y el estudio de las condiciones del préstamo, la entidad financiera  necesita realizar una valoración del inmueble que será encargada por el mismo banco o de una empresa independiente. Su coste oscila entre 200 a 400 Euros, este gasto normalmente debe abonarse antes de la formalización de la hipoteca. Actualmente las entidades financieras no suelen conceder más allá del 80% del valor de tasación o del valor de compra (según entidad) en caso de vivienda habitual .
• Formalización: La formalización del préstamo hipotecario debe de hacerse en Escritura Pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad,  junto con la Escritura de la compra venta en la mayoría de los casos.
• La cifra de responsabilidad hipotecaria sobre la que se calcula el IAJD suele rondar el 150% del importe del préstamo, dependiendo de la entidad que lo conceda

Gastos extraordinarios y posteriores a la compra:

• Contratación de suministros: Al tratarse de viviendas de segunda mano, normalmente se transfieren con todos los contratos vigentes,  por lo que solamente hay que notificar un cambio de titularidad para poder continuar con las mismas condiciones. No obstante en los casos que haya que realizar la contratación, suele ser más costoso.
• Seguros: La gan mayoría de  bancos exigen la contratación de un seguro del continente contra incendios, que garantice el valor del bien hipotecado durante la vida del préstamo. Esto es recomendable aun sin contar con una financiación sobre todo al tratarse de viviendas de 2ª residencia, o viviendas en alquiler. También es aconsejable contratar un seguro de vida que cubra las cifras pendientes de amortizar, con el fin de que si se produce el fallecimiento de los compradores, los herederos no tengan cargas con la vivienda.
• Impuesto de bienes inmuebles: Es una tasa municipal que grava la propiedad anualmente y en función del valor catastral asignado.
• Gastos de comunidad: Según la Ley de Propiedad Horizontal, la contribución de los gastos comunes se realiza en función de la cuota de participación de cada propiedad aunque tambien depende del número de vecinos y los servicios contratados por la comunidad y se devenga mensualmente.